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房地产税的公平性问题_当前看点

时间 :2023-03-11 05:10:30   来源 : 观察网

中国现行制度是土地出让金，但没有实质性的房地产税（上海、重庆这些不痛不痒的房地产税不算），这其实是预收70年土地使用的地产税了，而且与土地上的房产价值脱钩。同一片土地，房价是1万一平还是10万一平，土地出让金一旦确定，就不变了。从税负公平性来说，这不公平。


(相关资料图)

另一个不公平是房价增长和通胀。上海近郊80年代建造的“新工房”（就是到处都是的5-6层钢混平顶房，现在很多平改坡了），算室内面积40平，建筑面积70平，当年买价8-10万，现在300万起跳。当年8-10万是包括土地出让金的，满打满算也没有几个钱。现在同一片土地等比例算的话，也涨价30倍了。也就是说，当年买断的房地产税远远低于现在实际所值。这也不公平。

举个例子：一般认为，土地出让金占房价的60%。如果20年前花100万买的房子，其中土地出让金占60万，不算通胀因素的话，折合70年里预交了每年8571元地产税，而且70年里不变。现在买同样的房子要500万，其中土地出让金占300万，折合70年里预交了每年42857元地产税，整整5倍！再怎么计入通胀因素、新旧差别也不可能相差这么多。这就是明显的不公平。

还有一个不公平则是反过来的：征税有不重复征税的原则，当年交过土地出让金了，已经买断70年的房地产税了，现在又要开征，这就是重复征税，也不合理。

怎么在开征房地产税的时候，同时考虑到这些公平性问题呢？

房地产税是以房和地的完整价值计算的，所以“同地不同房”的问题不再存在，在同一片地上，1万一平的房价和10万一平的房价绝对是不同的征收值。

房价增长导致的不公平也不存在了，因为是按照现价征收的。

不重复征税是一个问题。这需要土地出让金制度改革，改出让为租赁。也就是说，从某一时刻开始（比如现在），土地出让金不再是一次性付清，而是按照每年的地税形式缴纳。这将大大降低新地的开发成本，但提高房地产的维持成本。房地产税为房产税和地产税两部分的叠加。

比如说，假定房产部份的价值相同，20年前预付过了60万的土地出让金，20年过去，其中17.143万已经“沉入”地产税，还剩42.857万元，也就是说，未来50年里每年有8571元的抵扣。当前的房地产税大概率高于这个数值，那就要补上差额。

对于今天买房，刚支付了300万土地出让金的人来说，对于当前来说，就是全额抵扣，一分钱的地产税不用交。如果未来70年里地税一直不变，那就每年一直不需要再交；如果未来地税增加，需要追缴；如果到70年到期还有抵扣没有用完，那需要退还，不过这个可能性太小了，实际上可以忽略不计。在房屋买卖中，地税抵扣和债务一起，由买家接盘。在这些计算里，还需要考虑通胀和合理利率的问题，还有房屋折旧和升值的问题，这些细节暂不考虑。

当前的财政说到底是在寅吃卯粮，靠变卖家产筹资的。到了没有家产可以变卖，或者没有买家接盘，这个击鼓传花的游戏就玩不下去了。现在的模式实际上是买房人不仅在为自己的房子付按揭，还在为地方财政付按揭，是银行在垫付中赚取利息。说到公平性问题，这里又是一个不公平：买房人为持房人承担税负，越后的税负越大，因为随着发展水平的提高，未来的市政服务和建设发展成本越高。这是不可持续的。

房地产税改不开征，地方财政的可持续来源问题不解决，税负公平性问题不解决，中国的发展会受到很大的阻碍。但房地产税解决了地方财政的可持续性问题，还是不解决当前的财政缺口问题。

比如说，以济南为例，人口870万，人均居住面积38平方米，市财政开支1300亿左右，房屋均价约16000元/平方米。按照市价1%征收的话，每平方米房地产税160元，房地产税总收入528亿，还是有较大的缺口。但对于130平方米的单元来说，就是20800元/年的房地产税，是不小的负担。

以上海为例，人口2600万，人均居住面积32平方米，市财政开支8500亿左右，房屋均价月56000元/平方米。照市价1%征收的话，就是560元/平方米，130平方米的单元就要72800元/元，超过很多家庭的负担水平了。但房地产税总收入“只有”4700亿，还是有很大的缺口。

但考虑到“以沉入土地出让金”的抵扣，对于新房户主来说，负担差别不大，实际上已经在支付了。对于老房户主的负担较显著，但他们的房贷压力小，相对赋税能力高，实际上就税负压力而言还是公平的。

问题是，大量抵扣使得房地产税实际上有很多停留在纸面上，收不到，还是解决不了地方政府的财政缺口。另一方面，突然取消高额土地出让金，房价突降60%（假定房地产商完全让利），必然极大地影响房地产市场。或许可以逐步降低土地出让金占房价的份额，同步减少抵扣，一方面降低土地价格，压抑房价的飙升，另一方面保持财政收入的稳步转型。这样的作法需要公之于众，有明确的时间表和执行情况，杜绝暗箱操作。

但是如前所述，减少的土地出让金加上房地产税还是不一定能完全填补地方财政缺口，这需要完善税入管理和转移制度。

地方政府的收入最大一头是土地财政（或者房地产税），但还有服务收费、公营水电煤气公交的盈利，说难听点，还有各种罚款。还有工商营业税、财产过户税等。但现在增值税的税权集中在中央，有利有弊，中央有盈余，地方缺口严重。该改革了。同时，地方政府也需要养成量入为出的习惯，杜绝无度举债建设和寅吃卯粮。

纳税既是义务，也是权力。地方政府收了税，就要对纳税人有交代，这也是行政现代化的一部分。

遗产税、个人所得税等都需要改革，但一样一样来。

说到遗产税，中国人最大的财产是房产。房地产税和房地产增值税实施后，会在很大程度上事实解决遗产税的问题，使得遗产进入再分配的渠道。

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