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花十万可以买八套房的鹤壁，真实的楼市是什么境况？

时间 :2023-05-16 11:59:09   来源 : 第一财经

作者：孙梦凡

一座“鹤字头”城市又因为房价火了，这次不是鹤岗，而是河南小城鹤壁。


(相关资料图)

近日，有人用“十万元买八套房”，让鹤壁冲上热搜。相关报道显示，一名网店经营者最初为寻找仓库，先后在多个城市购入低价房产。在鹤壁，他曾买下八套房产，总计花费十万元，最便宜的一套才一千块。对此，不少网友惊呼鹤壁房价之低，也有本地人现身称，这在当地并不普遍。

真实的鹤壁到底是怎样的？记者在房产信息平台上看到，鹤壁当地确实有总价四万、五万的房子，但多是山城区面积较小的老旧房源。从均价看，鹤壁的房子并没那么便宜，5月鹤壁新房均价5343元/平方米，二手房市场各平台房源不同，但挂牌均价都超过了6000元/平方米。

“买房如买菜”，在鹤壁并非普遍的现实，但作为一个由老工业城转型而来的城市，鹤壁也有自己的进步与烦恼。去年，鹤壁商品房销售额105.18亿元，下降14.9%；今年一季度，鹤壁地区生产总值259.26亿元，同比仅增1.4%。摘掉“一煤独大”的帽子后，鹤壁还有很长的发展路要走。

买房真的如买菜？

鹤壁是一座美丽的城市，有适合露营的野地小溪，也有炊烟袅袅的传统村落。不过，最近鹤壁受到广泛关注，则是因为当地低廉的二手房价。

相关报道显示，一名网店经营者2020年开始，在河南鹤壁陆陆续续买了12套房子，最开始买的那8套一共花费十万元，最便宜的一套1000元，加上中介费才2000元。这些房源中，有的是有70年产权的老旧房，没有物业费，每个月只需支付少量卫生费，有的则还没有房产证。

冲上热搜后，关于鹤壁是否“鹤岗化”的讨论掀起，此前名不见经传的小城成为低房价“网红”。

公开信息显示，鹤壁位于河南省北部，因相传“仙鹤栖于南山峭壁”而得名，1957年建市，现辖浚县、淇县、淇滨区、山城区、鹤山区5个行政区和鹤壁国家经济技术开发区、市城乡一体化示范区、宝山经济技术开发区3个功能区，是中原城市群核心发展区14个城市之一。

这里生态环境良好，是中国人居环境范例奖城市、国家森林城市、国家卫生城市，城镇化率60.1%、居全省第三。云梦山、朝歌古城、淇河沙滩、战国古长城......社交媒体上，有不少关于鹤壁旅游的帖子。

在这种城市，买房真的像买菜一样便宜吗？实际情况并非如此极端。记者查阅全国房价行情网发现，鹤壁2023年4月挂牌均价为6099元/平方米，平均总价为73万元；而被拿来对比的鹤岗，4月挂牌均价为2187元/平方米，平均总价为19万元，鹤壁的房子均价远高于鹤岗。

新房均价更低一些，不过大多也超过5000元/平方米。安居客平台显示，鹤壁5月新房均价5343元/平方米，环比上月持平，而鹤岗的新房均价在3100元/平方米左右；贝壳平台也显示，鹤壁淇滨区三个主流楼盘价格分别为8000元/平方米、6500元/平方米、6800元/平方米。

值得注意的是，虽然房价并未如葱，鹤壁楼市发展依然面临一定挑战。

鹤壁2022年统计公报显示，全年全市房地产开发投资70.31亿元，比上年下降23.3%，其中，住宅投资64.28亿元，下降19.4%。商品房销售面积178.45万平方米，下降14.0%，其中，住宅175.33万平方米，下降10.5%。商品房销售额105.18亿元，下降14.9%。

鹤壁市新型城镇化规划(2021—2035年)的通知也显示，2020年鹤壁常住人口城镇化率、户籍人口城镇化率分别达到60.98%、41.1%，高于全省平均水平5.5个、5个百分点。虽然城镇化建设加快推进，取得显著成绩，但同时也存在一些不容忽视的问题、面临新的挑战。

首先，城镇化率增长趋势放缓。受周边大城市虹吸效应影响，鹤壁人口存在流失现象，加上近几年生育率下降，2020年全市常住人口较2010年减少3100人。2017～2020年，全市常住人口城镇化率分别提高1.46个、1.2个、1.14个、1.1个百分点，增幅逐年下降。

其次，城乡融合发展仍有差距。市主城区综合竞争力不强，中心地位、辐射带动能力、承载能力有待提升。两县经济总量虽然占全市的半数以上，但综合实力不强，主导产业、龙头企业和特色优势不突出，高质量发展水平有待提升。部分乡镇区域中心作用不明显，基础设施不完善，治理水平有待提升。

再者，县区之间发展不够平衡。截至2020年底，淇滨区、山城区、鹤山区常住人口城镇化率均已达到83%以上，处于较高水平；淇县达到58.1%，位居其中；而浚县常住人口城镇化率仅为37.05%，低于全市平均水平23.9个百分点，与最高的山城区相差49.2个百分点......

易居研究院研究总监严跃进表示，鹤壁和鹤岗有一定相似性，总体属于人口净流入或城市知名度偏弱的城市，二手房的盘活效率较低，同时低价二手房供应相对比较多。但两者也有差异之处，鹤岗的问题和人口外流有关，鹤壁虽然也有人口外流，但和当地区县较少也有关系，区县少的地级市，往往楼市表现偏疲软。

转型后的鹤壁仍存挑战

不温不火的楼市，是鹤壁生存发展的缩影，曾经的煤炭之城，正处于转型后急需动能的新时期。

虽然现在被称为“花园城市”，但鹤壁最初是靠煤炭“起家”的。公开信息显示，鹤壁煤炭工业史非常悠久，早在一千多年前的宋代，鹤壁就已经开始井下采煤。1957年，鹤壁以煤立市，大力开采煤炭资源，几个月内创造出十几项全国煤炭系统记录，可谓名副其实的因煤而建、因煤而兴。

不过，产业结构偏重、煤炭资源减少、环境污染等传统工业固有问题，也成为鹤壁需要摆脱的担子。为推动产业升级转型，鹤壁着手改造传统产业，推动电子电器、化工新材料、食品加工、镁基新材料4个传统优势产业实现数字化、智能化、绿色化改造,提升其“含新量”“含金量”“含绿量”。

鹤壁市人民政府官网一篇文章表示，鹤壁市“四优”产业的发展历程，证明了优势产业不是落后产业，传统产能也不是落后产能，关键在于提档升级、拉长链条、形成生态。

该文还称，鹤壁市新兴产业已经“小苗成大树”，2022年当地数字经济交易额达到147亿元、比上年增长124%，战略性新兴产业增加值占规上工业比重提高到14.1%，煤炭产业占生产总值比重下降到5%以下，实现了从“一煤独大”到“多业并举”的转变。

华西证券表示，鹤壁的电子工业为中国载人航天计划提供了通信设备技术支持，世界上最大的射电望远镜FAST核心部件由鹤壁制造。作为全球最大的金属镁基地，鹤壁的金属镁新材料还应用于磁浮列车、智能手机、航空航天及导弹领域，是中国中部地区重要的现代化工基地、镁加工基地和食品产业集群。

值得注意的是，从地区生产总值及增速看，转型后的鹤壁提升空间仍然不小。

克而瑞河南区域表示，河南各地级市经济基本面相差悬殊，经济基础坚实、增长动力强劲的城市系省会郑州，头部地市洛阳、南阳尾随其后，中游地市为许昌、周口、新乡，经济总量有限的尾部城市则是鹤壁、济源，头部与尾部的城市GDP规模差距在15 倍以上。

鹤壁2022年统计公报显示，全年全市生产总值1107.04亿元，比上年增长4.3%。其中，第一产业增加值86.44亿元，增长6.6%；第二产业增加值625.75亿元，增长4.9%；第三产业增加值394.84亿元，增长2.9%。放到河南全省，鹤壁1107.04亿元的生产总值位于第17位，仅比济源多301亿元，三门峡、漯河、濮阳、焦作等城市，GDP总量都在鹤壁前列。

2023年一季度，鹤壁地区生产总值初步核算为259.26亿元，比上年同期仅增长1.4%。其中，第一产业增加值13.38亿元，增长2.4%；第二产业增加值142.16亿元，下降2.4%；第三产业增加值103.72亿元，增长6.9%。同期，河南7个城市GDP增速超5%，GDP总值最小的济源增速也有3.85%。跨上千亿门槛的鹤壁，急需找到增长新动能。

鹤壁市新型城镇化规划(2021—2035年)显示，到2025年，全市常住人口城镇化率要达到65%以上，年均增速提高1个百分点左右，5年累计新增城镇常住人口10万人左右。到2035年，城镇化进入成熟期，全市常住人口城镇化率保持高于全国、全省平均水平，基本实现新型城镇化。

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